"La Situación del Derecho a una Vivienda Adecuada: Una Mirada desde el Diagnóstico de Derechos Humanos del Distrito Federal"

Bueno, a mí me asignaron hablar sobre la normatividad y justiciabilidad del derecho a la vivienda del Distrito Federal.

El Comité de Derechos Económicos hizo una recomendación hacia el D.F, asentando en la observación que el derecho humano a la vivienda no debe ser desconocido, ni ultrajado, ni mucho menos sometido a lanzamientos cuyo resultado se ve como un acto impositivo de la autoridad, por el contrario, precisamente señala que tendrá que agotarse un jucio para que procedan estos lanzamientos. Este juicio en nuestro paìs, no sé si afortunadamente o desafortunadamente, tenemos una gran cantidad de leyes 367 leyes y una por salir, creo que el día de mañana; entonces entre tanto ordenamiento, bueno pues la mayoría tiene contemplado el derecho a la vivienda. El principal de ellos como siempre es la Constitución política de nuestro país que recoge en 1993 el derecho humano y lo asimila ya como un derecho para cualquier persona, es decir, este derecho no solamente se ve sujeto a una gran cantidad de topes  para nuestro país.

Son más de 300 leyes las que existen en nuestro país, de entre estas se encuentra la que rige en materia de vivienda. La principal es la Constitución mexicana, que lo recoje y asimila ya como un derecho para cualquier persona, es decir, este derecho no solo esta enfocado a que se obtenga una vivienda, sino a que existan condiciones económicas y sociales dignas para que una persona pueda habitar y establecer dignamente la familia.

Hoy en día ese derecho después de 27-28 años, está acotado por dos grandes problemáticas; una la cuestión económica y dos el derecho ecológico, además de la exagerada distribución del territorio para ciertos sectores de la población favoreciendo evidentemente los intereses económicos, entonces estas dos limitantes impiden al Estado que el sea quien directamente puede construir o proporcionar una vivienda digna a los ciudadanos. El Estado no tiene la capacidad económica y por lo tanto él ha permitido la intervención de la iniciativa privada, para que se construyan esas viviendas necesarias para la población. Estas conseciones se ven reguladas en principio por pactos que celebran las identidades de orden público y de orden privado, después trascienden a través de actos jurídicos que los ciudadanos celebran, bien con alguna institución como el Infonavit o con instituciones bancarias, o bien, cuando no se tiene la posibilidad económica, pues se busca el arrendamiento.

Por lo tanto, los tres ordenamientos más importantes, serán el Código Civil, por principio la Constitución. El Código Civil que reglamentará todos aquellos actos, derechos y obligaciones del arrendatario y arrendador. ¿Por qué el arrendador? Bien, a el se le limita la posibilidad de un incremento en la renta exagerada, es decir el Estado consiente de la necesidad de los ciudadanos, pues le dice, podrás aumentar la renta dentro de determinados parámetros, y al arrendador le impone la posibilidad de pagar la renta en tiempo y forma. El Capítulo 2, del titulo 6 del Código Civil, nos dice del arrendamiento ¿qué es el arrendamiento?, bien, nos dice “yo te voy a prestar un bien y tu me vas a pagar un precio”. Generalmente se pide un fiador y una renta en depósito y todo en principio es miel sobre hojuelas, es decir el arrendatario feliz. Cuando el inmueble presenta algún problema, pues el arrendatario dice “eso no me toca repararlo a mi”, el arrendador dice “pues si no me pagas la renta, como te voy arreglar”; de alguna forma un porcentaje de esa renta es para el mantenimiento del inmueble. ¿Qué sucede?, entonces, de alguna manera hemos visto en el Tribunal que, los que con mayor frecuencia acuden al Tribunal son los arrendadores y pocos son los arrendatarios ¿por qué?, pues porque no conocen sus derechos, esa ignorancia, trasciende, en lo largo de los juicios y en el costo. Cuando alguno de ellos, en este caso, vamos a colocarnos del lado del arrendador, ocurre ante el Tribunal, quien, por cierto, tiene catorce tribunales de arrendamiento, trátese entre personas morales y personas físicas o solo físicas. Cuando va el arrendador, el quisiera que cuando presenta su demanda, al día siguiente lancen al arrendatario y esto no es posible, porque la Constitución nos dice que “todos tenemos derecho a ser oídos y vencidos en juicios y que nadie puede ser molestado en su domicilio, en su vida privada”, entonces el Tribunal, muy preocupado en respetar el derecho a ambas partes, ofrece el derecho a la parte contraria y que sucede, que si la parte contraria no lo sabe no sé acerca y pierde el juicio. Aun así, cuando tiene asesoría legal, el Estado ha implementado un procedimiento que permite a ambas partes defenderse, si bien, se ha tratado de que esos procedimientos no sean tan largos, pues de alguna forma garantizan que el arrendatario siga disfrutando de esa vivienda. Prácticamente hablamos desde que se inicia un juicio de arrendamiento hasta que concluye, el arrendatario estará en la vivienda año y medio, hay juicios que se llevan más tiempo, bueno, todo depende de las partes. El conflicto viene en el lanzamiento, cuando el órgano jurisdiccional decreta ese acto, para llegar a ese acto se agotó ese proceso, un proceso en el que se integra la litis o la denominada postulatoria, donde ambas partes exponen al juez, uno su pretensión y la otra parte su posición, después el Estado vigila o exhorta a las partes a que ellos solitos se arreglen y les da todos los medios de defensa para que traten de armar un convenio, es decir, si el arrendador debe algunas rentas, bueno, a lo mejor las paga en determinada forma o bien pueden hacerse prestaciones mutuas. Si no se ponen de acuerdo en esta conciliación, se inicia la siguiente etapa, la siguiente etapa, bueno, será la etapa donde cada una de las partes aportará todos los medios, donde demostrarán su derecho o su posición. Después de esto vienen otras dos etapas antes del lanzamiento, es decir, la etapa de los alegatos. Cada quien dice “oye, bueno, en el juicio yo demostré esto con estas pruebas y te digo que tengo derecho a ésto” y el demandado, dice “no, no es cierto, con mis pruebas yo acredité que te pagué, que estoy al corriente, que el inmueble está en condiciones optimas”. Terminada esta etapa, viene la etapa donde el juez emite el fallo, emite una sentencia definitiva, esa sentencia, siempre será injusta para alguna parte, por lo tanto, esa máxima que tenía Sócrates, es un paradigma que no puede alcanzarse, es decir, no le podemos dar a cada quien lo que realmente le corresponde, sin embargo, tratamos de adecuar los extremos fácticos a los extremos legales.

Todavía, después de ésto las partes tienen los recursos, es decir, podrán inconformarse con todas las sesiones que tuvo el juzgado durante el procedimiento y la sentencia, esa inconformidad va a generar que un superior jerárquico, es decir, tres magistrados, revisen lo que hizo el juez, ¿cómo lo hace?, va a tomar en cuenta que dice el inconforme, que dice la parte contraria, que hizo el juez y que dice la ley. Después de ésto todavía queda otro recurso, el medio de juicio de amparo; esta autoridad ya no va a resolver el fondo del asunto, ya no se va a pronunciar sobre la legalidad o ilegalidad de los argumentos y las pruebas de cada una de las partes, lo que la autoridad federal hará, será analizar si todas las actuaciones se ajustan a las garantías constitucionales, si advierte alguna irregularidad, va a conceder el amparo y ordenará a la autoridad inferior, que en este caso es una sala, que cumpla en determinado sentido, para llegar a esta etapa, pues ya nos tardamos aproximadamente un año. Para la ejecución todavía viene el juez, quien le dice al condenado, “oye te concedo un plazo para que cumplas, evítame la pena de lanzarte, paga y a lo mejor pagando evitamos”. Durante toda esta fase, inclusive ya en la ejecución, las partes pueden llegar también a un convenio. Ha habido casos, el 30% de los casos, ya en fase de ejecución llegan a un convenio, el otro 70% podemos dividirlo en 35% antes del lanzamiento forzoso cumplen y otro 35% que llegan hasta la última consecuencia y en sí el juez no va a ordenar el lanzamiento sin antes haber cumplido todas estas formalidades. Eso evidencia la intención del Tribunal Superior de Justicia de ajustarse a las políticas y recomendaciones de la Comisión Nacional de Derechos Humanos de salvaguardar, en todo el tiempo, el interés en los derechos de las partes.

También otro foco que refleja una problemática social grave, es la situación con los bancos. Los bancos evidentemente tienen el poderío económico y pretenden hacer a veces lo que se les pega la gana, últimamente han generado un contrato que se llama “contrato de fideicomiso y administración y desposesión”, en el que el banco dice, “bueno, pues, tu me debes 100 mil pesos te doy 10 años para que me pagues, de 700 pesos mensuales, pero, si me fallas al día siguiente desocupas la casa”. Evidentemente el acreedor y el deudor, pues por la necesidad de vivir y respetar sus ganancias firman el contrato y lo firma en escritura pública. Entonces viene el banco y le dice al Tribunal Superior de Justicia, “juez, quedamos en que me iban a desocupar la casa, ordena el lanzamiento”, no señor, el Tribunal rotundamente lo niega y los jueces y magistrados –han negado esa solicitud- porque si bien es cierto que la voluntad de las partes es la rectora, de la intención, en los contratos, sin embargo, esa voluntad no pude estar por encima de la ley y de la Constitución. Y si la Constitución claramente nos dice que debes seguir un procedimiento, se agota el procedimiento y entonces después decidimos. Entonces, en este nuevo tipo de contratos mercantiles, habrá de seguirse bien por dos vías: la ordinaria mercantil, cuya tramitación tardará aproximadamente dos años y después de los dos años iniciaremos la ejecución, o la vía ejecutiva, donde, bueno, “te voy a lanzar, pero antes me voy a asegurar con tus bienes de que cuando te vayas no te vas debiendo, yo me quedo con algo de lo que me debes”. Este contrato, no conozco, ni tengo noticias de los 66 juzgados civiles que integran el Tribunal, que ningún juez haya determinado en el auto admisorio la orden de lanzamiento, al contrato siempre se ha sujetado al banco a la normatividad del Código de Comercio y a la normatividad que establece el propio código y la ley. Este es otro indicativo de que el Tribunal, en la medida de sus posibilidades, le garantiza al deudor o al banco que habrá de ser oído y vencido en juicio antes de ordenarse el lanzamiento, porque, además de todo, en este nuevo fideicomiso, si usted paga se acabo el procedimiento, y eso esta pactado, y entonces ahí sí le damos posibilidad a lo que pactaste, porque esto no es contrario ni a la ley, ni a la Constitución, porque no podemos permitir que las partes pacten situaciones favorables para una parte y desfavorables para la otra. Es criterio de las salas que no se conceda esa desposesión del bien hipotecado. No tenemos noticias, hasta ahorita, de que ninguna sala y/o magistrado o juez federal haya ordenado tal desposesión, sino hasta que se haya concluido. Por el contrario, los jueces federales en algunos casos han declarado anticonstitucional ese pacto, pues sucede que ahora viene el banco e impone otras políticas economicas para poder acceder al dinero, aún si, durante cualquiera de los procedimientos, las partes pueden liberar esa posible condena, ¿cómo?, negociando o cumpliendo. Comentaba yo hace un momento, que al banco no le interesa quedarse con las casas, coches, industria, lo que el banco quiere es recuperar su dinero. Entonces el banco esta en su mejor disponibilidad, para llegar a un acuerdo; hipotéticamente dicen perder los intereses moratorios lo cual matemáticamente, no es cierto. Como el problema de reestructuración de las UDIS, y el valor de la UDI te concede el descuento de 60 mil pesos, pero por el contrario, el gravamen vino para el deudor. Pero, vamos a colocar para el último caso, solicita la ejecución, el juez automáticamente no se lo concede, ¿qué piden las partes?, primero, un plazo voluntario en materia civil, de cinco días, en materia mercantil puede ir de 9 a los 30 días, al prudente arbitrio del juzgador, pasando este plazo, entonces si te voy a lanzar, cumple, que hace el abogado, pues no cumplo, te voy a lanzar y ordena el lanzamiento, ¿qué pasa? Pues, se va la parte que ganó, se va el abogado y el actuario. Por cierto, hay que recalcar algo muy importante, los cargadores que acompañan al actuario no son parte del Tribunal Superior de Justicia, pero son un mal necesario, lamentablemente cuando se llega a esto, estas personas en el desorden que se arma, pues sustraen generalmente las pertenencias de valor. Cuando llegan, ese lanzamiento ya se constituyó el actuario, todavía se puede detener ese lanzamiento, por medio de un amparo, o bien, con el cumplimiento de la obligación, sino, es la desocupación del bien, entonces en una primera dirigencia no se desocupa, el actuario da vista al juez y el juez te dice, “oye sentenciado , sino cumples te voy a multar”, no cumplió, te pongo la multa y si no cumples “te voy a arrestar”, se arresta y aún así, con tanto tiempo y actuaciones judiciales y no se ha procedido al lanzamiento. Todo este gasto de recursos económicos implicas un gran esfuerzo del tribunal y aún así se respeta, para e momento en que se ordena la intervención de la fuerza pública y rompimiento de la cerradura,  inclusive llegan a la delegación deteniendo a alguien  por  desacato,  es porque  ya tuvieron todas las posibilidades humanas, economicas y jurídicas no podemos desconocer el derecho del propietario o del acreedor, también  tiene derecho de disfrutar sus ganancias, esto hablando en materia de arrendamiento.

En materia de los créditos, el banco lo que quiere es el dinero, ¿para qué le sirve miles y miles de casas, para subastar en una tercera parte?, pues entonces se cede la deuda a una agencia de cobranza en la tercera parte del valor, es decir, si se adeuda un millón de pesos, con que le paguen 100 mil pesos se liberó el pago, pero ¿qué sucede, si el órgano jurisdiccional no tiene conocimiento de estos elementos, porque ninguna de las partes se las hace saber?, entonces actúa con apego a la ley, nadie le informa de la recuperación de crédito, en ese caso, ¿qué hace el órgano jurisdiccional? y puede llegar a sancionar al banco. Pero este tipo de casos son la minoría, por la desinformación y el temor, hay un gran desprestigio hacia los juzgadores en el sentido de que se permite la corrupción, eso no es cierto. ¿Ustedes creen que un juez por dos mil o diez mil va a ordenarlo en materia de arrendamiento?, pero, en materia civil no me meto, pero en materia de arrendamiento en el 99% ningún juez lo hace, es un mito que hay que darle dinero al abogado para que le pague al juez. En algunos casos se denuncia al abogado y perjudica a las partes, pero puedo decirles que en materia de arrendamiento y civil el 99% de los jueces no recibiría dinero para ordenar un lanzamiento, porque hay mucha responsabilidad, ¿qué sucede entonces?, el estado le da la posibilidad de juzgar al juez y el juez pasa a ser el sentenciado en el momento en que es designado tiene un pie en la cárcel y otro en el Tribunal porque la mas pequeña falla, como sería un acto de corrupción o la orden de un lanzamiento sin haber escuchado y vencido el juicio, le cuesta el trabajo y años de prisión, ¿qué sucede?, la gente no lo hace valer, no se acerca al Tribunal para hacerlo valer.