"La Situación del Derecho a una Vivienda Adecuada: Una Mirada desde el Diagnóstico de Derechos Humanos del Distrito Federal"

INTERVENCIONES Y RESPUESTAS

5a Sesión - 28 de agosto de 2008

Jaime García: Hay funcionarios que operan el proceso del juicio inquilinario, para acelerarlo hacen trampas en los mecanismos, o que acelere el procedimiento o que no tenga armas el inquilino para no poder defender sus derechos, de orden público he sabido que sí hay muchas maneras para acelerar los juicios y los propietarios se jactan de eso, de que con dinero todo lo pueden. Sabemos que en un juicio inquilinario lo más que se puede ganar es tiempo, sabemos, porque evidentemente el derecho de propiedad esta resguardado, a veces ese tiempo es necesario, y bueno, existen otros temas que tienen que ver con el hecho del desalojo, por otra parte existe una burocracia enorme, si nosotros nos acercamos al Tribunal para solicitar audiencia, para solicitar la resolución de un caso, pues simplemente no nos reciben. Díganos Usted, el mecanismo específico para que sea una herramienta para poder tener el derecho de audiencia, para la gestión de casos de juicios inquilinarios. Y tercero, nos han informado compañeros vinculados a la defensa de la vivienda, que no existe una reglamentación para la ejecución de los desalojos, en el hecho mismo de su ejecución son de carácter ilegal, no existe un mecanismo procedimiental para la ejecución de los desalojos.

Mtro. Julio Cesar Murrieta: Si existen mecanismos en el Tribunal, para que pueda ser escuchado no solo por el órgano, sino también asistido por abogados, hay que acercarse a la defensoria del Tribunal, el problema es de facto, no legal. A lo mejor me estoy aventurando un poco, es la gran cantidad que concurre a ese lugar, es tanta la gente y tan poco el personal con que se cuenta, que esa posibilidad se ve limitada. Por otro lado, Usted puede acercarse directamente a los asesores de la presidencia y lo canalizan con una persona especializada para que se inicie la defensa, no puede ir más allá de escucharlo y canalizarlo el no puede pronunciarse, y se puede iniciar un procedimiento. Lo que pasa es que no se puede ir directamente con el juzgador, con el órgano jurisdiccional en materia civil, por la gran cantidad de asuntos y trabajo que se encuentran en el juzgado de arrendamiento. A manera ejemplificativa, en un juzgado civil en un dìa de casi inactividad, habrá 120 escritos presentados a un solo juez, el juez tiene que contestarle a Usted en el termino de 48 hrs, entonces, si tenemos un promedio de que el juez debe leer 120 escritos que a lo mejor son de 10, 20 hojas, por lo que la posibilidad es muy limitada, aparte de eso, el órgano jurisdiccional en el día no menos de 6 audiencias celebra, más los exhortos, lo que desgraciadamente la actividad ha superado las posibilidades humanas, por eso es que un órgano jurisdiccional está limitado para atenderlo.

Jaime García: Es un problema estructural, en el sentido de que no se pueden atender adecuadamente todos los casos

Mtro. Julio Cesar Murrieta: No todos se atienden, el problema es el tiempo en el que se atienden, a lo mejor no es tan rápido como debiera, esto ya ha sido modificado por lo menos en materia familiar, donde usted va y el juez levanta la audiencia y se inician algunos procedimientos: alimentos, patria potestad, alguna situación de los hijos,. No dudo que el día de mañana el Tribunal, consiente ya de esta problemática, modifique los mecanismos y se busque atender a una gran cantidad de personas.
El otro punto, la ley no regula una forma precisa en la que debe llevarse a cabo el lanzamiento, es decir, la ley únicamente faculta al juez para que una vez cubierto el procedimiento ordene el lanzamiento, todavía los legisladores no han puesto ahí la normatividad precisa, pero parte de una premisa, cuando las leyes carecen de un punto particular, se parte de lo general y ¿cuál es la generalidad?, que la dirigencia debe entenderse con el interesado, que el actuario dará fe de todo lo que se mueva, lo cual es siempre imposible porque el personal desaparece cosas y ahí si, yo le daría la razón en el sentido de que particularmente no tenemos regulado un procedimiento de lanzamiento, lo único que se tiene es esa posibilidad.

Jaime Rello: Creo que la realidad la vemos diferente, a lo mejor Usted la ve desde el Tribunal, nosotros la vemos desde la práctica diaria. Hemos estado discutiendo mucho que es necesario una ley inquilinaria porque realmente en todos los juicios la gran mayoría le dan la razón al propietario y esto lo vivimos diario en esta situación. Y además, el asunto que en la Ciudad de México hay un problema jurídico muy fuerte, el intestado, y los propios jueces se han prestado a que, aunque no sea el propietario, nomás que demuestre que tiene algún derecho, sigue el juicio contra los inquilinos y existe el desalojo sin demostrar. En muchos casos en que desalojaron a la gente sin demostrar que era el verdadero propietario y el juez no asentó los elementos del inquilino, digamos, y sí aceptó los elementos del supuesto propietario, hay gente que se dedica, hasta a especializarse en esta cuestión, vamos, se muere, queda intestado, con abogados que se dedican a tranzar de esa manera y le dan toda la entrada en el juicio y en algunos casos han sido lanzados los compañeros y en otros no.
El otro asunto es la ley inquilinaria, donde se vea realmente el derecho. Por ejemplo, yo quisiera preguntarle también, en el caso ahora para rentar, el asunto es que Usted dice que existe un mecanismo para que el arrendador no suba la renta lo que él quiera, en materia habitacional, el asunto es que ahora, en los contratos, o sea, para que uno arriende los contratos te ponen ya una serie de cláusulas donde ya está libre de aumentar la renta lo que ellos quieren, entonces, tu lo firmas porque si no, no te rentan, ni modos yo firmo el contrato y entonces, hemos buscado por PROFECO y muchos mecanismos de que se pudiera buscar regular el aumento de las rentas y ha sido difícil esta cuestión. La propia PROFECO dice que es pleito entre particulares y se tiene que ver en un juzgado y nosotros tendríamos que regular esta situación porque en un año no puede aumentar lo doble, o lo triple y no hay fuerza humana que lo pueda hacer.
Otro asunto es la bronca de los desalojos, hay arbitrariedad de los jueces, Usted dice que no se dictamina, pero el juez no dice cómo se va a dar el desalojo. Por ejemplo, en San Joaquín el juez dictaminó que debería ir un helicóptero y cuatro carros de granaderos, entonces, los jueces ya estaban dictaminando cuánta fuerza pública tendría que ir a desalojar a una o tres familias, en algunos casos era gente de la tercera edad, desalojadados con granaderos, pero por sus propias condiciones no pudieron desalojarlos. En otros casos lo que pasa es que si no se puede hacer el desalojo la primera vez se emplea mayor fuerza pública. El caso de los cargadores, ¿quién regula eso?, le roban cosas y van drogados, ¡a fuera del Tribunal!.

Ligia García Villajuana : Estoy de acuerdo con los planteamientos de los compañeros y sí creo que hay un problema estructural, porque ¿qué opinión merece todo lo que rige el marco legal de arrendatarios y arrendadores?, porque de entrada nos dicen que en México estamos en un error cuando luchamos por una vivienda en propiedad privada, cuando la mayoría de los países que van adelante manejan esquemas de renta, cuando en México, si están los tribunales atascados, precisamente está pasando algo. Y por otro lado, preguntarle si en México existe el derecho al tanto, cuanta gente habita en edificios, que viven con el Jesús en la boca, sobre todo personas de la tercera edad que piensan que en cualquier momento están fuera de su departamento. Y la tercera, es que no me diga que los propietarios de inmuebles no son una mafia, digo, ellos plantean que ellos tienen el sartén por el mango.

Jorge Salinas Dávila: Se ven las cosas desde dos ángulos, por un lado, defendiendo una institución que estructuralmente está mal, pero finalmente esa no es la discusión, lo que interesa es el tema por el que estamos aquí, el tema de los desalojos es un tema que viene en la situación universal de los derechos humanos, y que en México el gran problema de los desalojos es la corrupción. En Europa no es así. ¿Hasta dónde el Tribunal de Justicia tiene conocimiento pleno de los DESCA? Y ¿que en este país se ha firmado en los tratados internacionales?, porque a través de las Naciones Unidas se reconoce el derecho a la vivienda y en la Constitución, yo creo que hay muchas cosas que discutir y que en este Seminario estamos viendo las organizaciones sociales, y que el Tribunal es lo más atrasado en cuanto a el cambio, por lo que me interesa saber ¿cuál es la visión del Tribunal?

Héctor García. Este es un país democrático, “según”, el poder judicial no se ocupa de educar a la población popular acerca de sus derechos, conoce el derecho o no lo conoce, esto es algo importante. Y lo otro es que en la práctica la vivienda se ve como un problema de propiedad privada, cuando el estado en los últimos decenios se ha deslindado de la vivienda como propiedad social, es el caso de las unidades habitacionales, lo mismo del agua. De modo que en teoría se dice que es un derecho, pero se privatiza, porque lo que se privatiza es el derecho a defender la vivienda, solo el que aquí puede pagar la defensa, los abogados, puede defender su vivienda y solo el que conoce la vivienda y es formado para eso la defiende. De modo que entonces el planteamiento de la vivienda como derecho, tiene que salir del ámbito de la privatización y del sistema judicial para convertirse en lo que es: un problema social, por lo menos en lo que tiene que ver con la vivienda popular, de modo que el Estado cumpla su papel con la población.

Mtro. Julio Cesar Murrieta: Desde el punto de vista de algunas personas un requisito necesario para que procediera la reclamación de un juicio, es que quien se ostenta como arrendador sea el propietario, esto es, salvo su mejor opinión, incorrecto, ya que la naturaleza jurídica del arrendamiento es intuito personae es deci , entre particulares y cualquier persona en pleno ejercicio de su persona puede ofrecer el arrendamiento, no necesita ser el propietario. Este criterio, que viene desde el derecho romano, fue retomado por los tribunales, y sentó jurisprudencia que dice:·”no necesita ser propietario para que proceda la acción de contrato de arrendamiento” porque los elementos del contrato a los que se refiere la ley, nos dicen que el arrendamiento es tal cual un contrato, en el que las partes se obligan al goce de una cosa y no dice que sea propietario y el otro a pagar por un precio determinado, si la ley dijera: “conceder el goce o gusto de una cosa cuya propiedad se comprueba” entonces, sería acorde este criterio que Usted nos dice. Si la Suprema Corte ya determinó que no es requisito de procebilidad el que el arrendador sea propietario, pues los muy respetables integrantes del fuero común no podemos desatenderlo por imperativo categórico de la ley.
Luego me dice Usted sobre el incremento de la renta, efectivamente, encontramos nuevamente la problemática que yo le mencionaba en un principio, la situación ideológica y proteccionista del Estado se enfrenta a un poder económico. La ley claramente en el articulo 2448 D dice que :“el arrendador solo puede incrementar la renta anualmente” 1) en aquellos contratos en que el importe de la renta no exceda de 150 salarios mínimos generales vigentes en esta ciudad, el incremento no podrá exceder el 10%, entonces, la intención del legislador es buena; lamentablemente se encuentra con una practica económica muy desleal que es: el propietario no continua el arrendamiento sino incrementa en algunos casos hasta el 100%, pero en algunos casos si Usted esta al corriente en el pago de las rentas, antes de que termine el contrato tiene el derecho de solicitar la prórroga, ya no existe la prórroga fue derogada, la prolongación en la relación del arrendamiento por un año más en los términos y condiciones que establece la ley, ahí está el problema sino conozco el derecho como arrendatario no hago valer el derecho, en la sentencia le darán la razón al arrendador, tengo derecho a un año más con un aumento del 10%, ¿qué pasa? que no lo sabemos hacer valer, ya que carecemos de esa información pero la ley si lo contempla.
El derecho del tanto sí existe en nuestro país y en la legislación sí existe, impone algunos requisitos, que son que se haga valer durante la vigencia de la relación, que exista un acuerdo de voluntades en el precio en que se va a trasmitir el bien y que no exista la problemática que mencionamos en un principio, la protección.